В каждом районе Южного административного округа столицы ежемесячно проходит по несколько встреч с заинтересованными гражданами по вопросам организации товариществ собственников жилья. Префектура и управы оказывают жителям информационную поддержку, помогают с оформлением документов. Те, кто хочет получить более глубокие практические и теоретические знания в области управления многоквартирными домами, могут пройти обучение на специальных курсах, принять участие в обучающих семинарах.

На городском уровне работу по обучению и информированию москвичей по вопросам создания ТСЖ, энергосбережению и другим вопросам, связанным с жилым фондом, осуществляет ГУ «Центр реформы в ЖКХ».

О реформировании системы жилищно-коммунального хозяйства, которое последовательно проводится в столице, и об изменении системы управления многоквартирным домом в интервью нашему корреспонденту рассказала заместитель руководителя ГУ «Центр реформы в ЖКХ» В.В. Князева.

— Вера Викторовна, расскажите, пожалуйста, на каком этапе находится сегодня реформа жилищно-коммунального хозяйства в Москве?

— Сегодня большая часть собственников квартир начала разбираться в вопросах управления многоквартирными домами, и это положительная тенденция. Статистика обращений населения в Правительство Москвы и Департамент ЖКХ и благоустройства свидетельствует о том, что уровень знаний москвичей значительно повысился. Если раньше большинство вопросов было связано с тем, что горожане что-то недопонимали, то сегодня они более активны, задают качественно другие вопросы, стремятся защитить свои права.

Поэтому сейчас мы переходим к новому этапу реализации Жилищного кодекса в городе. Система управления в Москве кардинально изменилась по сравнению с 2005 годом, сейчас созданы практически все предпосылки для развития добросовестной конкуренции в сфере управления многоквартирными домами.

— С чем связаны эти изменения?

— За пять лет, прошедших с момента вступления в силу Жилищного кодекса, система управления в городе изменилась. В 2006 году практически весь жилой фонд столицы находился в управлении Дирекций единого заказчика — государственных организаций.

Существовало также небольшое число ТСЖ и ЖСК, которые были созданы еще до вступления в действие нового Кодекса. Кроме того, в домахновостройках работали несколько частных управляющих организаций, которые после окончания строительства назначили заказчики-застройщики. Этим организациям было весьма сложно перейти к обслуживанию старых, бывших муниципальных домов.

Связано это в первую очередь с тем, что до 2007 года бюджетные дотации на содержание и ремонт жилых домов частным управляющим организациям не предоставлялись. В результате собственники квартир в домах-новостройках, даже если они были зарегистрированы в своей квартире и это было их единственное жилье, платили гораздо больше москвичей, проживавших в домах более раннего года постройки.

— Какие условия создал Жилищный кодекс для развития конкуренции в сфере управления многоквартирными домами?

— До 2005 года объектом управления являлся весь жилищный фонд в целом, который находился в управлении государственных предприятий.

В 1996 году вступил в действие Закон «О товариществах собственников жилья». Он несколько разрушил монополию Дирекций — появились кондоминиумы, стали развиваться товарищества собственников жилья в домах-новостройках, в отдельных домах собственники помещений брали управление на себя. Впрочем, в управлении ТСЖ и ЖСК находились всего около 5 процентов жилищного фонда города. Жилищный кодекс определил, что объектом управления является многоквартирный дом. Сейчас управляющая организация любой организационно-правовой формы, будь то Дирекция единого заказчика, товарищество собственников жилья или частная управляющая компания, управляет каждым домом в отдельности, и учет должен вестись по каждому многоквартирному дому.

Раньше все средства собирались вместе, а затем распределялись на все дома. Теперь же все средства, которые поступают на обслуживание конкретного дома от населения и из бюджета, должны расходоваться именно на этот дом. Эта система постепенно налаживается даже в Дирекциях, у которых в управлении в настоящее время находится много домов.

Управляющая организация должна подводить по результатам работы за год баланс по каждому дому. Это дело будущего, но постепенно мы к этому придем.

— Одна из форм управления жилым домом — непосредственное управление. Часто ли жители выбирают именно его?

— Жилищный кодекс возложил на собственников обязанность выбирать способ управления многоквартирным домом. Надо сказать, что сегодня собственники не боятся самостоятельно управлять домом, главное — научить их, как это делать.

Жилищный кодекс не ограничил число собственников в доме, при котором они могут выбрать непосредственное управление многоквартирным домом. И все же, на мой взгляд, непосредственный способ управления многоквартирным домом нецелесообразен для больших домов — при таком управлении каждый собственник помещения обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и более половины собственников должны заключить договор с обслуживающей организацией, которая будет предоставлять услуги по содержанию и ремонту общего имущества. В большом доме, где число собственников достаточно велико, этот способ трудно реализуем. Собственно говоря, в Москве только два дома выбрали такой способ управления. Один дом — небольшой таунхаус, второй — старый 18квартирный жилой дом, построенный в начале 1900-х годов.

Сейчас идет работа над проектом изменений в Жилищный кодекс, касающихся того, чтобы ограничить возможность непосредственного управления, если число собственников в доме превышает десять.

— Что, если дом — ЖСК?

— Что касается жилищностроительных кооперативов, то Жилищный кодекс практически не регулирует деятельность ЖСК, отсылая нас к уставу кооператива. Сегодня члены практически всех ЖСК полностью выплатили паевые взносы и стали полноправными собственниками квартир. Жилищно-строительных кооперативов, в собственности которых находятся дома, в столице уже не осталось.

В то же время многие ЖСК являются организациями, управляющими многоквартирными домами. Согласно общим правилам Жилищного кодекса, в ЖСК, где большинство пайщиков уже выплатили взносы, все важные решения принимаются всеми собственниками помещений, как в обычном многоквартирном доме, а не правлением жилищно-строительного кооператива или членами ЖСК. Это касается, например, решений о проведении капитального ремонта, о размещении рекламы на фасаде дома, о сдаче в аренду помещений, находящихся в общей долевой собственности.

— Точно такие же правила действуют и в товариществах собственников жилья?

— На мой взгляд, ТСЖ — наиболее удобный способ управления. Для создания в доме ТСЖ за это решение должны проголосовать более 50 процентов собственников помещений в доме. Вступление в ТСЖ — дело добровольное.

Если собственник не вступает в товарищество, с ним отдельно заключается договор, налагающий на него такие же обязанности по оплате содержания дома.

Члены ТСЖ имеют право участвовать в управлении домом — правление ТСЖ и собрание членов (в зависимости от устава) принимают решение об установлении размера платы за услуги, перечне работ, которые требуется выполнять в доме. В решении этих вопросов собственник, не являющийся членом ТСЖ, принимать участие не может. А вот решения, касающиеся размещения рекламы на фасаде, проведения капитального ремонта и сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, принимаются на общем собрании собственников помещений, независимо от их членства в ТСЖ. Ни правление ТСЖ, ни общее собрание членов ТСЖ не вправе решать эти вопросы самостоятельно.

Собственники помещений, объединившись в ТСЖ, могут в большей степени обеспечить защиту своих прав и интересов при взаимодействии с эксплуатирующими и управляющими организациями, поставщиками услуг, принимать согласованные решения и эффективно использовать полученные средства.

При этом ТСЖ могут как самостоятельно управлять своим домом, осуществляя работы по содержанию, наняв специалистов или самостоятельно выполнив работы, так и нанимать для управления управляющие компании.

Для того чтобы снизить риски при выборе управляющей организации и помочь собственникам, в городе создан Единый реестр управления, включающий четыре реестра:

реестр многоквартирных домов, реестр договоров управления и два реестра управляющих организаций. Реестр управляющих организаций, которые уже работают, предоставляет ГУ ИС района. Реестр тех организаций, которые хотели бы выйти на этот рынок, насчитывает на сегодняшний день 69 организаций. При Департаменте ЖКХ создана специальная комиссия, которая оценивает эти организации и выносит решение о внесении их в реестр.

А для собственников помещений были разработаны критерии отбора управляющих организаций — это факторы, на которые собственникам жилья нужно обратить внимание при выборе управляющей компании: опыт компании, наличие или отсутствие задолженности, виды работ, которые они могут выполнять, стоимость услуг по ремонту квартир. Более подробно с этими критериями можно ознакомиться на нашем сайте.